È noto che l’articolo 119 del d.l. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla l. 77/2020, ha introdotto disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (cd. Ecobonus) nonché alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Sismabonus), sino ad un massimo del 110 per cento delle spese sostenute.
È altresì noto che, secondo l’articolo 121 del medesimo Decreto Rilancio, in luogo della detrazione d’imposta spettante, è possibile optare alternativamente:
- per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso (cd. Sconto in Fattura) quale anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato quale credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti;
- per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
La particolare ampiezza economica degli incentivi, unitamente alla possibilità del contribuente di non anticipare esborso alcuno (nel cado di opzione per lo Sconto in Fattura), ha esercitato una notevolissima forza di attrazione verso gli interventi edilizi che li generano; secondo i dati ENEA, al 30 aprile 2022 erano in corso interventi incentivati per circa 27,4 miliardi di euro.
Peraltro, proprio l’ampiezza della misura, unitamente al trasferimento di rischio che viene di fatto ad attuarsi nel caso di cessione del credito di imposta, ha sollevato (e continua a farlo in questi giorni) grande attenzione nella individuazione di soluzioni delle possibili criticità.
Tra queste ultime, senz’altro si annoverano quelle dei possibili riflessi di eventuali situazioni di pregressa difformità edilizia degli immobili oggetto degli interventi.
Vediamo le scelte adottate al riguardo dal legislatore, e quali precauzioni sia opportuno assumere.
Stato legittimo e presupposti del Superbonus
Il rapporto tra agevolazioni fiscali e situazione di regolarità edilizia risultava particolarmente rigoroso nel regime ordinario quale risultante dal testo unico dell’edilizia, prima del Decreto Rilancio.
Il d.p.r. 380/2001, nel definire come “stato legittimo” di un immobile quello che risulta dal titolo abilitativo che ne ha consentito la edificazione, e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento che lo ha interessato (cfr. art. 9 bis), prevede che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali, né di altri contributi o pubbliche provvidenze (cfr. l’art. 49).
Il legislatore del Superbonus, consapevole dell’effetto disincentivante di tali disposizioni, è intervenuto sull’art. 119 del Decreto Rilancio, apportandovi il comma 13 bis.
Da un lato è stata definita la tassativa casistica delle ipotesi che comportano la decadenza del beneficio fiscale (“esclusivamente nei seguenti casi”); tra queste, e per quanto riguarda gli aspetti abilitativi edilizi qui di interesse, sono enunciati solo i casi della mancata presentazione della CILA, o la realizzazione di interventi in difformità da essa.
Dall’altra parte, è stato semplificato sia il regime abilitativo, stabilendosi che gli interventi in questione costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili – appunto - mediante CILA, sia quello delle verifiche da effettuarsi in sede di compilazione della CILA.
Si prevede difatti che nella CILA sia sufficiente attestare gli estremi del solo titolo edificatorio che ha consentito la originaria costruzione dell'immobile, ovvero, in alternativa, che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.
Contestualmente, con norma in effetti ridondante (perché non ricorreva in precedenza alcun esplicito diverso obbligo normativo), è stato precisato che la presentazione della CILA per gli interventi che generano il Superbonus (cd. “CILAS”) non richiede l'attestazione dello stato legittimo.
Altri effetti di eventuali irregolarità edilizie pregresse
Essendo stato in tal modo escluso il rilievo di eventuali illiceità pregresse sul mero piano della specifica agevolazione fiscale, nondimeno va considerato, da un lato, che gli illeciti edilizi risultano di fatto imprescrittibili, posto che, per costante orientamento giurisprudenziale, il permanere dello stato di antigiuridicità impedisce il decorso del termine prescrizionale (cd illecito permanente).
Dall’altro lato, è altrettanto pacifico che gli interventi di mera manutenzione straordinaria che intervengano su immobili afflitti da irregolarità, ripetono le caratteristiche d’illiceità dell’opera abusiva; ciò sia sul piano delle sanzione amministrative, che di quelle penali eventualmente applicabili.
A conferma di quanto sopra, il legislatore del Superbonus (cfr. sempre il comma 13 bis), ha precisato che le agevolazioni procedimentali che si sono sopra illustrate lasciano impregiudicata ogni “valutazione” circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento, e, dunque, ogni eventuale e conseguente intervento repressivo.
Sicché, per effetto dell’ampio regime di responsabilità soggettiva di cui all’art. 29, t.u. edilizia (del titolare del permesso di costruire, del committente, e del costruttore, nonché del progettista asseverante nel caso di SCIA), resta senz’altro opportuna e consigliata una attività di preventiva ed accurata indagine.
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