SLB difformità edilizie e responsabilità notarile

Difformità edilizie e Notaio rogante: nessuna responsabilità se dai documenti non emergono criticità

Sul nostro sito abbiamo già illustrato le molteplici ragioni di opportunità perché nelle compravendite immobiliari ambo le parti (alienante ed acquirente) verifichino attentamente la regolarità edilizia dell’immobile.

Senza, ovviamente, nulla togliere all’altro grado di competenza dei professionisti che esercitano l’attività notarile, si è in particolare sfatata la comune opinione secondo cui l’intervento del Notaio sia sufficiente a scongiurare che l’immobile compravenduto sia esente da difformità edilizie (le cui sanzioni, si rammenta, risultano di fatto imprescrittibili).

Una recente pronunzia della Corte di Cassazione (ordinanza n. 14567 del 25 maggio 2023) dà l’occasione di tornare in argomento, basandosi sull’analisi di una controversia che ha visto evocare la responsabilità del Notaio per la presenza di irregolarità edilizie, non segnalate all’acquirente.

Obblighi dichiarativi: tra nullità sostanziale e nullità formale

A mo’ di inquadramento generale, va evidenziato che il rapporto tra le difformità edilizie ed il regime di validità degli atti privatistici avente ad oggetto diritti reali è retto da due disposizioni:

- l’art. 40, 47/1985, secondo cui gli atti tra vivi aventi (esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù) sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare, o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31, medesima l. 47/1985;

- l’art. 46, d.p.r. 380/2001, che identicamente prevede per gli atti relativi ad immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, mutando solo il riferimento alla “licenza” o “concessione” con quello - più attuale - al permesso di costruire (o di quello in sanatoria).

Peraltro, entrambe le disposizioni prevedono che, se la mancata dichiarazione non dipende dalla assenza della licenza (o del permesso), è possibile la conferma del negozio mediante atto successivo, esperibile anche da una sola delle parti.

Ricomponendo il precedente contrasto giurisprudenziale (talune Sezioni della Corte di Cassazione avevano ritenuto che la norma sanzionasse con la nullità anche di trasferimento in cui vi era la menzione del titolo edilizio, laddove l’immobile fosse stato sostanzialmente afflitto da irregolarità edilizie; cd “teoria sostanziale”), la fondamentale sentenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 22 marzo 2019 aveva ritenuto:

- che, stante il loro chiaro tenore lessicale, le disposizioni di cui sopra introducono una nulla meramente formale (cd. “teoria formale”), legata alla sola ipotesi in cui vi sia la omissione della dichiarazione dell’alienante;

- che l’unica eccezione a quanto sopra riguarda la sussistenza di eventuale falsità dichiarativa (id est, la dichiarazione di tutoli edilizi inesistenti).

Fonti e disciplina degli obblighi notarili

A questo riguardo, in giurisprudenza è solito ritenersi che la responsabilità dei Notati deriva:

- dall’art. 28, l. 89/1913, laddove vieta al Notaio di ricevere o autenticare atti “proibiti dalla legge” (oltre che manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico) unitamente all’art 2913 cod. civ, che prevede la inefficacia degli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento;

- dagli obblighi di diligenza di cui all’art. 1176 cod. civ, ricorrenti in generale nell’adempimento delle obbligazioni, nonché da quelle quelli specifici del mandatario di cui all’art. 1710 cod. civ. (si veda in argomento anche l’art. 2236 cod. civ., che limita alla ipotesi della colpa grave e del dolo la responsabilità del professionista nel caso di problemi tecnici di speciale difficoltà); per concludere, detta responsabilità, oltre a quanto riguarda la preparazione e stesura dell’atto di trasferimento immobiliare, include la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura.

Sotto diverso profilo, l’art. 29, l. 57/1985, come modificato dal d.l. 50/2017 (convertito, con modificazioni, dalla l. 96/2017, pone tra i requisiti di validità degli atti di aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (eccetto per quanto concerne i diritti di garanzia):

- il fatto che si faccia riferimento alle planimetrie depositate in catasto;

- la ricorrenza di dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (detta ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato); stabilendo che spetti al Notaio, prima della stipula dei predetti, di individuare gli intestatari catastali, e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Premesso che, per pacifico orientamento giurisprudenziale (cfr. le decisioni della Corte di Cassazione n.ri. 27181/2022 e 21828/2018), la circostanza che il comma 1 ter, citato art. 29, preveda la possibilità di confermare l’atto nullo allegando successivamente gli elementi omessi, non elide la responsabilità disciplinare per la originaria omissione), come si vede, in ogni caso, nulla che riguardi la verifica della rispondenza dei titoli edilizi come denunciati dall’alienante rispetto alla situazione fattuale dell’immobile.

Cassazione 1567/2023: nessuna responsabilità se dalla documentazione fornita non emergono elementi per ritenere la falsità della dichiarazione dell’alienante, ma attenzione ai documenti che si chiedono

Fermo che nel caso sottoposto alla Suprema Corte si discettava della responsabilità del Notaio nel caso di dichiarazione di regolarità urbanistica rilevatasi falsa, il decisum stabilisce che detta responsabilità non sussiste se “dalla documentazione sottoposta alla sua attenzione”, il Notaio non poteva rendersi conto che l’immobile era stato oggetto di modifiche che avrebbero richiesto un titolo edilizio.

Possono in argomento compiersi tre considerazioni.

Da un lato, la soluzione pare coerente con il principio della “nullità formale” di cui si è sopra riferito.

Se l’atto è valido (e non nullo) laddove ricorra il formale presupposto della dichiarazione di conformità al titolo edilizio, viene da sé che il Notaio rogante non può rispondere se, in presenza di dichiarazione, la conformità risulti poi a livello fattuale non ricorrente.

Dall’altro lato, ed a contrario rispetto al principio affermato dalla Corte di Cassazione, la responsabilità potrebbe ricorrenze in presenza di documentazione, anche diversa rispetto al mero titolo edilizio, da cui emergano elementi di dubbio o di incongruità.

In terzo luogo, la decisione non copre il potenziale lato “omissivo”, ossia il fatto di non aver il Notaio chiesto documentazione che costituisce il presupposto logico e giuridico del titolo edilizio che gli viene rammostrato, e che potrebbe influire sulla sua esistenza e/o validità

Quid, ad esempio, se l’alienante fornisca al Notaio gli estremi del permesso, o del permesso in sanatoria, ma non la documentazione che compone la domanda, inclusa la planimetria o la relazione tecnica?

Oppure, quali conseguenze posso derivare dal non essersi verificato se l’intervento è stato compiuto nel periodo di validità temporale del titolo (tramite acquisizione delle comunicazioni di avvio e fine lavori),

O, ancora, in ipotesi di silenzio assenso rispetto a domanda di sanatoria ex l. 47/1985, l’obbligo di diligenza si estende anche ad appurare se la domanda fosse completa di tutti gli elementi che condizionano il maturare del silenzio (ad esempio, ex art. 31, l. 47/1985, la certificazione di idoneità statica di cui alla lett. b, comma 2)?

La casistica può essere estremamente ampia; si pensi, per fare un ulteriore esempio rispetto ad interventi edilizi nella recente pratica molto frequenti, quali il recupero abitativo dei sottotetti, alla ipotesi in cui la pratica edilizia non sia stata assistita dal benestare del condominio alla modifica della copertura comune.

Una disamina astratta di ogni casistica non è ovviamente possibile in questa sede.

E, d’altro canto, neppure può giungersi alla conclusione che un Notaio debba possedere approfondite competenze giuridiche in materie specialistiche (quali l’urbanistica e l’edilizia) che sono appannaggio degli avvocati (vedi art. 2236 cod. civ., sopra citato).

Possono però trarsi talune generale regole di prudenza:

- chiedere all’alienante di fornire documentazione il più possibile ampia e completa, sincerandosi tramite accesso agli uffici comunali se la stessa corrisponda a quella acquisita al protocollo comunale;

- nel caso di dubbi, chiedere alle parti di rivolgersi per le opportune verifiche ad apposito specialista, tecnico o legale (piuttosto che ad entrambi, nei casi più problematici).