Locazione di immobili ad uso commerciale: elementi del contratto e caratteristiche principali

La locazione di immobili ad uso commerciale prevede la concessione in godimento di beni immobili destinati allo svolgimento di attività economiche, sia nell’ambito del lavoro imprenditoriale che di quello autonomo. È disciplinata dagli artt. 7-11 e 27-42 della legge 392/1978, mentre le cosiddette “grandi locazioni” – quelle con un canone annuo che supera i 250mila euro – fanno riferimento a una normativa diversa.

Elementi obbligatori e facoltativi. Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede una serie di elementi obbligatori, quali: le generalità delle parti; la descrizione dell’immobile con i relativi dati catastali; la destinazione dell’immobile; il canone, cioè il compenso da corrispondere per il godimento dell’immobile; la durata; la dichiarazione di ricezione dell’Attestato di prestazione energetica (APE), che dovrà essere allegata al contratto; la data di stipula.

Le clausole facoltative, invece, possono riguardare: gli arredi con allegazione di una lista degli oggetti inclusi nella locazione; il recesso, ovvero la possibilità, per il locatore, di concedere al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza, a prescindere della sussistenza di gravi motivi; cauzione o fideiussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto; l’eventuale polizza assicurativa a copertura del rischio di danni all’immobile.

Entro 30 giorni dalla stipula si deve procedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia della Entrate. Le parti sono obbligate al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

La durata minima della locazione cambia in base all’uso a cui sono destinati gli immobili: 6 anni per quelli ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale o di interesse turistico; 9 anni per quelli ad uso alberghiero. La legge, tuttavia, permette di derogare alla durata minima legale qualora “l’attività esercitata o da esercitarsi nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”.

L’importo del deposito cauzionale, che non deve essere superiore a tre mensilità, non può in alcun caso essere utilizzato per il pagamento del canone. Al termine della locazione, il locatore deve restituire l’importo – maggiorato degli interessi – se il conduttore consegna l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto e ha adempiuto alle sue obbligazioni.

La disdetta. Giunto alla scadenza, il contratto di locazione ad uso commerciale si rinnova tacitamente per ulteriori 6 o 9 anni alle stesse condizioni. Tuttavia, può intervenire una disdetta, che deve essere comunicata tramite raccomanda a/r (o PEC) con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza per i contatti da 6 anni, e di 18 mesi per quelli da 9 anni.

La disdetta è esercitabile da entrambe le parti, ma la legge pone dei limiti al locatore. Quest’ultimo, infatti, può rientrare in possesso dell’immobile già al termine della prima scadenza solo se intende: adibirlo ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (operando un cambio di destinazione) o all’esercizio di un’attività intrapresa dagli stessi soggetti, oppure demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente.

Per gli immobili adibiti all’esercizio di attività alberghiera, pensione o locanda, invece, il locatore può negare il rinnovo se: intende esercitare personalmente la medesima attività svolta dal conduttore, o farla esercitare dal coniuge, dai parenti entro il secondo grado in linea retta; se l’immobile è oggetto di un intervento in virtù di un programma comunale pluriennale, a condizione che abbia già a sue mani la relativa licenza o concessione.

Il locatore deve esplicitare nella lettera di disdetta il motivo del rifiuto al rinnovo. L’omessa indicazione comporta la nullità della comunicazione e il conseguente rinnovo del contratto.

Rientrato in possesso dell’immobile, il locatore deve, entro 6 mesi, rispettare il motivo della disdetta, dandone esecuzione. In caso contrario, il conduttore può richiedere il ripristino del contratto di locazione.

Alla seconda scadenza, invece, il locatore può comunicare la rinuncia al rinnovo senza dover addurre alcuna motivazione.

Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi. Per il recesso, la legge richiede la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di mancato preavviso, il conduttore deve risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto.

La locazione può terminare anche per risoluzione del contratto legata a inadempimento del conduttore (il caso più frequente è il mancato pagamento del canone) o del locatore (come nel caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o di presenza di vizi dell’immobile). La risoluzione può essere anche consensuale quando le parti, di comune accordo, decidano di porre fine al rapporto locatizio.

Indennità per la perdita dell’avviamento. L’indennità per la perdita dell’avviamento corrisponde a quel «sovrappiù di valore economico che si incorpora nell’immobile per il fatto che vi è stata lungamente esercitata un’attività produttiva che ne ha fatto un centro di attrazione per la clientela».

Se la locazione cessa per volontà del locatore, questi dovrà versare al conduttore un’indennità pari a 18 mensilità del canone per le locazioni commerciali e 21 mensilità per quelle alberghiere.

Se l’immobile viene adibito a un’attività analoga a quella uscente entro un anno dalla cessazione della precedente, il conduttore ha diritto a un’ulteriore indennità pari a 18 o 21 mensilità.

Se l’immobile è concesso in locazione per lo svolgimento di un’attività professionale, tuttavia, i conduttori non hanno diritto all’indennità di avviamento e neppure il diritto di prelazione né in caso di vendita né in caso di nuova locazione.

Nel caso di locazione ad uso transitorio, come del caso dei “temporary shop” il conduttore non gode né del diritto all’indennità di avviamento né alla prelazione.

Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato senza la necessità del consenso del locatore. Tuttavia, al momento della cessione o della sublocazione del contratto, occorre dare comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.

Nell’ambito delle locazioni commerciali, a meno che non venga stabilito il contrario, spetta al conduttore l’onere di ottenere tutte le licenze e autorizzazioni amministrative necessarie per esercitare l’attività all’interno dei locali. Nel caso in cui non riesca ad ottenerle, il locatore non ha alcuna responsabilità, anche se il diniego dipende dalle caratteristiche del bene locato.