Il risarcimento danni per mancata manutenzione dei beni condominiali

Cosa prevede la normativa in caso di danni causati da un condominio? Pensiamo all’eventualità in cui una porzione di cornicione si stacchi oppure vi sia una infiltrazione dal lastrico solare con conseguente danneggiamento di beni di soggetti terzi estranei al condominio o anche di un singolo condomino: in circostanze del genere, il soggetto che ha subito il danno può agire contro il condominio, nella persona del suo legale rappresentante, ovvero l’amministratore.

Difatti, il codice civile stabilisce in capo al condominio l’obbligo di custodia delle cd. “parti comuni” e cioè dei beni comuni posti al servizio della generalità dei condomini (quali: le scale, l’androne, il cortile, il tetto, il lastrico solare, l’ascensore, l’impianto centralizzato di riscaldamento e raffreddamento, il parcheggio, ecc.). Da tale obbligo consegue una responsabilità in capo al condominio per i danni provocati, ad esempio, dalla mancata manutenzione delle parti comuni.

La legge, tuttavia, esclude il risarcimento dei danni nel caso in cui venga provato che i danni derivino dal caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile ed eccezionale, che renda inevitabile il compiersi del danno (quale, ad esempio, un’alluvione).

È possibile anche che il danno causato da un bene condominiale sia imputabile alla condotta negligente dell’amministratore, che non ha adempiuto ai doveri imposti dall’assemblea e/o dalla legge. L’amministratore, infatti, ha il dovere di compiere gli atti conservativi necessari alle parti comuni dell’edificio, indipendentemente da un’esplicita delibera dell’assemblea.

Quindi, se il danno causato dalle parti comuni poteva essere evitato attraverso l’ordinaria manutenzione cui è tenuto l’amministratore, allora i condòmini potranno, a loro volta, rivalersi contro di lui per il pregiudizio subito per i danni al cui pagamento il condominio dovesse essere condannato.

Lo stesso accade se l’amministratore è venuto meno a una specifica delibera assembleare che gli imponeva, ad esempio, di agire tempestivamente per rimediare a una perdita che avrebbe causato un’infiltrazione a danno degli appartamenti dei singoli condòmini. Peraltro, la legge impone all’amministratore di compiere autonomamente (cioè, senza il preventivo consenso dell’assemblea) non solo la manutenzione ordinaria, ma anche quella straordinaria nel caso in cui ci sia bisogno di intervenire con urgenza.

In conclusione, il danneggiato ha azione diretta per responsabilità extracontrattuale esclusivamente verso il condominio, il quale potrà liberarsi provando un eventuale caso fortuito; i condòmini hanno a loro volta azione di rivalsa, in via contrattuale, verso l’amministratore, quando il danno sia imputabile a un suo inadempimento ai propri doveri.

Vediamo brevemente alcune sentenze particolarmente rappresentative sul tema.

Con la sentenza n. 1057 del 19 ottobre 2021, la Corte d’Appello di Genova si è espressa su una vicenda, in cui un terzo soggetto si era assunto l’obbligo contrattuale di manutenzione di una parte comune, costituita da una copertura sovrastante dei box e sulla quale vantava un diritto di servitù attiva.

Le infiltrazioni d’acqua causate dal degrado e vetustà delle opere di impermeabilizzazione della copertura avevano danneggiato un box sottostante e, conseguentemente, la proprietaria di tale box aveva citato in giudizio il condominio affinchè venisse condannato al risarcimento dei danni e all’esecuzione dei lavori per prevenire le infiltrazioni.

Il condominio, nel proporre appello, assumeva che il terzo si era obbligato ad effettuare la manutenzione e che, dunque, unico responsabile dei danni era il terzo e il condominio doveva andare esente da qualsivoglia responsabilità. L’appello proposto dal condominio veniva rigettato con conferma della sentenza di primo grado che lo aveva condannato al risarcimento dei danni e all’esecuzione delle opere necessarie per evitare le infiltrazioni.

La Corte, nello statuire ciò, ha evidenziato la differenza tra obbligo di manutenzione e obbligo di custodia; precisando poi che il proprietario di un bene non è sgravato da responsabilità per danni causati dalla cosa ove abbia trasferito ad un terzo poteri di manutenzione in quanto l’unica prova liberatoria ammessa dal 2051 c.c. consiste nella dimostrazione del caso fortuito.

Il condominio, davanti ad uno stato di incuria della copertura, aveva il dovere di monitorare ed intervenire sulle parti comuni, senza accettare passivamente l’inerzia del terzo.

Con ordinanza n. 18187/21, la Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di omessa manutenzione delle parti comuni, anche il condomino danneggiato deve partecipare alle spese di riparazione: il diritto a essere risarcito, infatti, non lo esonera dalla partecipazione alle spese (in proporzione ai suoi millesimi).

L’unità immobiliare di proprietà di una società era rimasta danneggiata per via della scarsa manutenzione di una corte condominiale. La delibera condominiale aveva ripartito fra tutti i condomini le spese necessarie per riparare il danno sofferto unicamente dalla società, che ha impugnato la delibera che le imponeva di contribuire alle spese di riparazione.

La Corte di Cassazione, però, ha dato torto alla società condomina poiché, quando il danno viene causato dalla scarsa manutenzione delle parti comuni, tutti i condomini devono partecipare alle spese necessarie a riparare tale danno (ognuno in proporzione alla sua quota). Il condomino danneggiato, dunque, ha sì diritto ad essere risarcito ma al contempo deve partecipare alla ripartizione delle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati.

Con sentenza n. 18903 del 24 settembre 2015, la Cassazione decideva in relazione al caso di una richiesta di risarcimento danni verso un condominio a causa della caduta su di una scala di accesso, che presentava una striscia antiscivolo parzialmente staccata ma ben visibile.

La Suprema Corte ha affermato che, vista anche la mancanza di pericolosità intrinseca della cosa in custodia, accertando che la situazione di possibile pericolo sarebbe stata superabile attraverso l’adozione di un comportamento di ordinaria cautela da parte dello stesso danneggiato, si deve escludere che il danno sia stato provocato dalla cosa e considerare invece il caso fortuito.

Con sentenza n. 606 del 16 aprile 2021, la Corte d’Appello di L’Aquila stabiliva la responsabilità del condominio per i danni denunciati dal proprietario di un immobile destinato all’attività di ristorante, poiché le infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto del fabbricato erano dovute alla ridotta capacità delle canaline di smaltimento delle acque, imputabile alla responsabilità del condominio.

Quest’ultimo, infatti, doveva adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non recassero pregiudizio ad alcuno, anche nel caso in cui i danni fossero imputabili a difetti costruttivi dello stabile.