Il contratto di "rent to buy"

A dieci anni dalla sua introduzione potrebbe costituire una soluzione per far fronte all’attuale momento di incertezza reddituale, accompagnata dall’aumento dei tassi passivi dei finanziamenti finalizzati all’acquisto di un immobile?

Con l’art. 23 del Decreto “Sblocca Italia” n. 133/2014, convertito con Legge n. 164/2014, il Legislatore ha introdotto e disciplinato specificatamente l’istituto del “rent to buy”, con l’intendo di tentare di sbloccare il mercato immobiliare che stava risentendo, in modo particolare, della crisi economica globale.

Tale istituto potrebbe tornare di grande attualità in una fase, come la presente, in cui l’andamento in crescita dei tassi passivi dei finanziamenti rende particolarmente gravoso l’accesso al credito finalizzato all’acquisto di un immobile, tenuto conto altresì del procrastinarsi dell’incertezza circa il possibile raggiungimento di una qualche stabilità dell’economia.

Vediamo brevemente la disciplina prevista per tale contratto rubricato quale “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

Si tratta di un contratto che prevede una prima fase di concessione immediata del godimento dell’immobile in funzione della successiva alienazione dello stesso. Difatti un contratto, per ricadere nella disciplina di cui all’art. 23, deve prevedere, tra l’altro, anche il diritto (ma non l’obbligo) per il conduttore di acquistare l’immobile entro un determinato termine, con l’indicazione della “doppia componente del canone” (e, quindi, con indicazione della quota parte del canone pattuito da imputarsi a corrispettivo del possibile futuro trasferimento).

Contrattualmente le parti dovranno concordate la parte del canone da versare al concedente che costituisce anticipazione sul prezzo di vendita dell’immobile (il quale, al pari, dovrà essere oggetto di specifica pattuizione nel contratto stesso).

Per quanto riguarda la disciplina che regolamenta il periodo di godimento dell’immobile, l’art. 23 fa espresso richiamo alla normativa civilistica relativa all’usufrutto e, più precisamente, agli artt. 1002-1007 e 1012-1013 del codice civile. Dunque, il conduttore riceverà in godimento l’immobile nello stato in cui si trova e dovrà farsi carico delle spese e degli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile stesso.

A maggior tutela del conduttore (eventuale futuro acquirente), la predetta norma prevede che il contratto (che dovrà rispettare il requisito formale dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata) sia trascritto nei registri immobiliari, con effetto prenotativo, così da prevalere rispetto ad atti traslativi della proprietà dell’immobile che dovesse porre in essere il proprietario-concedente successivamente alla stipula del contratto di “rent to buy”. Inoltre, il termine dell’effetto della trascrizione viene ampliato (rispetto alla durata triennale di cui all’art. 2645bis del c.c.) e coincide con la durata del contratto stesso ma non può, comunque, superare i dieci anni.

La prima fase di immissione immediata nel godimento del bene è, nella ratio della norma, fisiologicamente prodromica al successivo acquisto dello stesso da parte del conduttore; tuttavia, come sopra accennato, non si tratta di un obbligo per quest’ultimo ma unicamente di una facoltà. Tanto è vero che nel contratto le parti devono stabilire la quota dei canoni da imputarsi a corrispettivo e da restituire, nel termine pattuito, al conduttore in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto della proprietà. In tal caso il contratto cesserà i propri effetti e il proprietario avrà diritto alla riconsegna immediata dell’immobile.

Qualora, invece, il conduttore intenda avvalersi di tale facoltà e acquistare la proprietà, ma il proprietario si rifiuti di adempiere all’obbligo di concludere il contratto di compravendita, il comma 3 dell’art.23 prevede espressamente l’applicazione dell’art. 2932 c.c. con la conseguenza che il conduttore potrà agire in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Alternativamente, potrà risolversi il contratto per inadempimento del concedente, con conseguente obbligo di quest’ultimo di restituire la quota parte dei canoni imputati a corrispettivo, oltre interessi legali.

Per quanto riguarda i possibili inadempimenti del conduttore, la norma in esame prevede espressamente una ipotesi che consente al proprietario/concedente di ottenere la risoluzione del contratto di rent to buy (senza dover provare la gravità dell’inadempimento) e cioè nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni (determinato dalle parti) che, però, non potrà essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Per il rilascio dell’immobile il proprietario potrà avvalersi del procedimento di convalida di sfratto.

Inoltre, il concedente, nei casi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ha diritto alla restituzione dell’immobile e ad acquisire i canoni versati per l’importo integrale (e cioè comprensivi anche della parte imputata a corrispettivo per il trasferimento dell’immobile), a titolo di indennità, salvo diverse pattuizioni tra le parti.

Nel presente momento storico la stipula di un contratto “rent to buy” potrebbe costituire una valida soluzione sia per il proprietario/concedente dell’immobile sia per il conduttore/eventuale futuro proprietario prevedendo pattiziamente, nei limiti statuiti dall’art. 23 sopra citato, una ridistribuzione di sacrifici e di rischi.

Da una parte, il conduttore – pur corrispondendo un canone magari più elevato di quello di sola locazione – non si troverebbe vincolato per anni ad un contratto di finanziamento a tassi troppo elevati a fronte di una incertezza reddituale; fisserebbe, ora per allora, il prezzo di compravendita dell’immobile, rinviando la stipula di un finanziamento in un momento che potrebbe mostrarsi meno precario dal punto di vista lavorativo e/o più conveniente per l’accesso al credito, oppure decidere di non avvalersi del diritto di acquistare l’immobile e vedersi restituire la quota parte dei canoni corrisposta a titolo di corrispettivo. Con l’immissione immediata nel godimento dell’immobile il conduttore potrebbe, altresì, meglio vagliare le peculiarità dell’immobile e verificarne, nel periodo che precedente il possibile acquisto, la conformità alle proprie aspettative.

Dall’altra parte, il proprietario, immettendo immediatamente nel godimento dell’immobile un conduttore che, quale possibile futuro proprietario, se ne prenda cura, eviterebbe i possibili rischi collegati al disuso; ripartirebbe le spese inerenti all’immobile e riceverebbe un canone più alto che gli permetterebbe, in un determinato momento, di poter far fronte al peso fiscale dell’immobile e nel contempo mantenere le proprie aspettative di vendere l’immobile.