Condominio complesso, condominio orizzontale, condominio parziale: come orientarsi tra le varie “tipologie” di condomini normalmente rinvenibili nella realtà?
Quando si parla di “condominio” normalmente si pensa ad un “palazzo”, un “edificio” con una o due scale con più piani, più servizi (ascensore, riscaldamento, pulizie, elettricità, ecc.) i cui costi si condividono tra i proprietari.
In effetti spesso è così: la realtà cittadina, soprattutto, ci ha convinto che questa sia la normale accezione di un condominio.
La giurisprudenza, però, prendendo ovviamente spunto dalla molteplicità delle fattispecie poste all’attenzione dei Tribunali, ci ha dimostrato che i tipi di condominio sono ormai numerosi e sempre in continua evoluzione.
Ci soffermiamo oggi sulla differenza tra il condominio complesso, orizzontale e parziale: cosa sono e perché si differenziano?
Per condominio “complesso” ci si riferisce ad un edificio o una pluralità di immobili in cui tutti i proprietari condividono la proprietà dell'intero immobile, compreso il terreno su cui sorge, e dove tutte le parti comuni e i servizi devono essere gestiti e mantenuti in comune.
In altre parole, ogni proprietario ha la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare, ma la proprietà dell'intero edificio o complesso è condivisa tra tutti i proprietari.
Il condominio “parziale”, invece, si verifica quando alcuni proprietari hanno la proprietà esclusiva di alcune unità immobiliari all'interno di un edificio o complesso immobiliare, e condividono solo alcune parti comuni con gli altri proprietari: l’esempio più semplice è quello di un edificio di più piani in cui ogni piano è proprietà esclusiva di un proprietario diverso; nonostante ciò il cortile, l'ingresso, l'ascensore, l’impianto di riscaldamento restano comuni e devono essere condivise, manutenute, amministrate in comune tra tutti i singoli.
In sintesi, la principale differenza tra il condominio complesso e quello parziale riguarda la proprietà dell'intero edificio o complesso immobiliare. Nel condominio complesso, tutti i proprietari condividono la proprietà dell'intero immobile, mentre nel condominio parziale solo alcune unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di singoli proprietari, mentre altre parti sono condivise con gli altri proprietari.
Il condominio “orizzontale”, infine, si verifica quando un condominio, anziché essere costituito da un normale edificio, un palazzo a più piani suddiviso in varie unità immobiliari individuali, è formato da una serie di appartamenti o abitazioni autonome ed indipendenti a sviluppo prevalentemente orizzontale.
Gli esempi più comuni di condominio orizzontale sono tre:
le realtà immobiliari multifamiliari, di pochi piani, con ingresso in comune e i diversi appartamenti, ciascuno di un unico o due piani, disposti conseguentemente tra loro attraverso percorso immodificabile o una loggia coperta oppure un corridoio: l’esempio più lampante è costituito, in questo caso, dalle case di ringhiera lombarde per le quali le parti comuni fungono solo da raccordo delle varie unità, tutte individuali e distinte tra loro;
le cosiddette “villette a schiera” ossia abitazioni unifamiliari con ingressi indipendenti, che condividono soltanto alcune parti come la strada di accesso, la recinzione esterna, i parcheggi pertinenziali, l’impianto citofonico, il giardino comune;
i recuperi delle corti di campagna suddivise in varie unità autonome ma provenienti da un edificio originariamente unitario.
Nei condomini orizzontali viene pertanto normalmente condivisa la proprietà di solo alcuni elementi architettonici (le pareti perimetrali e la copertura) oppure soltanto le aree esterne e alcune pertinenze.
Ma come vengono divise le spese condominiali nei diversi tipi di condominio che abbiamo descritto? Quali sono le differenze rispetto ad un condominio “classico”?
Nel condominio parziale, la ripartizione delle spese condominiali dipende dalla tipologia di spese e dal regolamento condominiale.
In generale, le spese relative alle parti comuni, come l'ascensore, l'illuminazione, la pulizia e la manutenzione delle parti esterne, sono ripartite tra tutti i proprietari in base alla loro quota millesimale di proprietà. Le spese relative alle parti di proprietà esclusiva, come la manutenzione degli impianti interni o le riparazioni all'interno dell'appartamento, sono invece a carico esclusivo del proprietario interessato.
Inoltre, possono esserci delle spese straordinarie, come per la sostituzione del tetto o la ristrutturazione delle parti comuni o le innovazioni, che richiedono – come per tutti - una maggioranza qualificata dell'assemblea condominiale per essere deliberate e che sono ripartite tra tutti i proprietari in base alla loro quota millesimale di proprietà.
La disciplina prevista dal Codice Civile si applica anche ai condomini orizzontali, che devono avere un amministratore, le tabelle millesimali per le parti in comune, il regolamento; sarà necessario predisporre i bilanci preventivi e consuntivi e tenere regolarmente l’assemblea ordinaria di condominio.
Anche i lavori sulle parti esterne eseguiti da singoli condomini come l’installazione di verande o pergolati, le recinzioni la chiusura di logge e balconi, il posizionamento di zanzariere e/o tende da sole, devono ricevere un assenso preventivo se non disciplinate unitariamente nel regolamento.
Se analizziamo le differenze tra i vari tipi di condominio in riferimento ai diversi metodi di divisione di spesa troviamo, anche in questo caso, analogie e differenze.
Presupposto unico e valido per tutti è che la prima “fonte” da verificare, in ogni caso, è sempre il regolamento condominiale che può disciplinare le varie opzioni in modo cogente tra i proprietari con specifiche diverse da quelle codicistiche che, se non poste ad oggetto di revisione (unanime) o annullate da disposizioni degli organi giurisdizionali, sono e restano valide ed immodificabili, anche se magari ritenute inique o eccessivamente vincolanti.
Andiamo nello specifico.
In un condominio orizzontale la divisione delle spese condominiali dipende principalmente dalla tipologia delle parti comuni: di norma le spese relative alle parti condivise come il tetto, le fondamenta, le pareti esterne e il giardino, sono ripartite tra tutti i proprietari in base alla loro quota millesimale di proprietà.
Le spese relative alle parti di proprietà esclusiva, come la manutenzione degli impianti interni, le riparazioni all'interno dell'unità immobiliare o la ristrutturazione dell'appartamento, sono invece a carico esclusivo del proprietario interessato.
Tuttavia, il regolamento condominiale può prevedere delle modalità di ripartizione delle spese diverse da quelle indicate, ad esempio in base all'utilizzo effettivo delle parti comuni; ed in più, in presenza di particolari circostanze – magari per la necessità di effettuare lavori straordinari - la suddivisione delle spese può essere oggetto di discussione e deliberazione ad hoc in assemblea condominiale.
L'articolo 1123 del Codice Civile disciplina il condominio parziale: in particolare, l'articolo stabilisce che ogni condomino ha il diritto di godere delle parti comuni in modo paritario e di utilizzarle secondo la loro destinazione. Allo stesso tempo, ogni condomino ha l'obbligo di concorrere alle spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l'utilizzazione delle parti comuni in misura proporzionale alla sua quota di proprietà; ogni condomino ha infine la facoltà di apportare sulle parti di sua proprietà tutte le modifiche che non pregiudicano la stabilità, la sicurezza e l'estetica dell'edificio e delle parti comuni ma con l'obbligo di darne comunicazione agli altri condomini.
Si stabilisce inoltre che in caso di danni alle parti comuni o alle cose comuni, la riparazione o la ricostruzione spettano a tutti i condomini in misura proporzionale alla loro quota di proprietà.
In sintesi, l'articolo 1123 del Codice Civile regola i rapporti tra i condomini in caso di condominio parziale, stabilendo i diritti e gli obblighi di ciascun proprietario nei confronti delle parti comuni e delle spese condominiali.
Alcuni aspetti problematici e fondamentali di questa fattispecie sono egregiamente descritti nella sentenza della Cassazione civile, Sez. II, del 20 aprile 2021, n. 10370.
La Corte ha in primo luogo ricordato che “il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all‘art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle esemplificativamente elencate nell’art. 1117 c.c., a meno che non risulti diversamente dal titolo (ossia dall’atto di provenienza dell’immobile stesso). Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dello edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle partì dell’edificio medesimo. Anzi, la “condominialità” si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici “indipendenti”, e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui “un gruppo di edifici… si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, sempre che “restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’art. 1117 c.c.”.
Nel caso di condominio verticale, il tetto (classico esempio di parte strutturalmente comune a tutti i singoli proprietari) è di tutti, ai sensi dell’art. 1117 c.c., e le spese che lo riguardano devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., poiché la sua funzione è necessariamente collettiva e non riconducibile, al contrario, fra quelle parti con destinazione in misura diversificata o destinata al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 2 e 3).
Nell’ipotesi invece in cui si tratti di condominio orizzontale, il tetto può essere di copertura di una sola (o più di una, ma non tutte) delle unità e perciò non è incluso (se non parzialmente) nelle specifiche dell’art. 1117 c.c.; occorre dunque accertare o che tutti i condomini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che tale comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, ai sensi dell’art. 1350 c.c., n. 3 e art. 2643 c.c., n. 3, il quale abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. In quest’ultima fattispecie, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti deve, dunque, discendere dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale.
La Cassazione afferma che la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (ad esempio il tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi dell’art. 1350 c.c., n. 3 e art. 2643 c.c., n. 3 recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale.
E nel caso di opere e/o riparazioni del lastrico, fattispecie più comune, di proprietà di un solo condomino “parziale” ma che funga da tetto di una pluralità di unità appartenenti a qualcuno, ma non tutti, i condomini?
In quel caso la spese va suddivisa, a norma dell’art. 1126 c.c., tra coloro i quali hanno proprietà nella colonna d’aria sottostante il lastrico solare.
È quanto statuito, in maniera ormai indiscussa, dalla Corte di Cassazione Sezione 2° Civile nella sentenza n°1451 del 23 gennaio 2014 secondo cui “il concorso nella suddetta quota […] si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura”.
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