Espropriazione immobiliare: comunione ordinaria e regime di comunione legale dei beni

Cosa succede quando viene avviata una procedura esecutiva nei confronti di uno solo dei comproprietari di un immobile?

L’art. 599 del Codice di procedura civile prevede che “Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il credito”: ciò significa che anche quando l’immobile è in comproprietà, questo può essere oggetto di espropriazione immobiliare e venduto all’asta.

L’espropriazione di beni indivisi è disciplinata dagli artt. 599 - 601 del Codice di procedura civile: dopo aver notificato titolo esecutivo e precetto, il creditore procederà alla notifica dell’atto di pignoramento. Quest’ultimo atto, secondo quanto previsto dal comma 2 dell’art. 599 c.p.c., dovrà essere notificato anche ai comproprietari non debitori i quali, in questo modo, non solo vengono messi a conoscenza della procedura esecutiva in corso ma – soprattutto – ricevono l’espresso divieto di lasciar separare dal debitore la propria parte dell’immobile senza un preventivo ordine del Giudice dell’Esecuzione.

La trascrizione del pignoramento ovviamente riguarderà in via esclusiva la sola quota parte di proprietà del debitore.

Una volta iscritta a ruolo la procedura, depositata l’istanza di vendita e la relazione notarile sostitutiva ai sensi dell’art. 567 c.p.c., il Giudice fisserà, ai sensi dell’art. 569 c.p.c., udienza per disporre la vendita. A quella udienza, egli dovrà valutare e determinare le modalità di liquidazione della quota parte di proprietà del debitore.

Se la tipologia del bene lo permette, il giudice provvederà - su istanza del creditore procedente o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati - alla separazione della quota in natura di pertinenza del debitore.

Questa è tuttavia un’eventualità poco comune, dato che generalmente i beni immobili non sono di facile separazione materiale. Ove tuttavia essa sia possibile, dopo il provvedimento di separazione l’esecuzione proseguirà con la vendita o con l’assegnazione della sola quota parte del debitore.

Se, come avviene più di frequente, la separazione in natura del bene non è possibile, il Giudice sarà chiamato a decidere se disporre la divisione ovvero procedere con la vendita della quota indivisa. La scelta tra i due procedimenti si basa su criteri di fattibilità materiale, di opportunità e, soprattutto, di convenienza economica – essendo lo scopo di tutte le parti (certamente del creditore, ma anche del debitore) quello di ottenere dalla vendita dell’immobile (o della quota indivisa dell’immobile) il miglior risultato possibile in termini economici.

La vendita o l’assegnazione della quota indivisa comporterà il subentro di un terzo acquirente nella posizione del debitore, andando così a reintegrare la comunione. In questo caso, comprensibilmente, dovranno essere sentiti in giudizio anche i comproprietari non debitori.

Se, viceversa, il bene non è facilmente separabile e la vendita della quota indivisa non è conveniente, il Giudice disporrà la divisione del bene comune.

Ove venga disposta la divisione, ai sensi dell’art. 601 c.p.c., la procedura esecutiva immobiliare verrà sospesa e si aprirà un procedimento incidentale di cognizione nel procedimento esecutivo che, pur essendo collegato alla espropriazione forzata e devoluto alla competenza funzionale del giudice dell’esecuzione, costituirà un autonomo processo di scioglimento della comunione. Nell’ambito dello stesso giudizio si procederà, dunque, alla vendita dell’immobile ed il Giudice provvederà alla separazione delle masse attribuendo la quota parte di spettanza del debitore alla procedura esecutiva (precedentemente sospesa che, dunque, dovrà essere riassunta) mentre la quota di spettanza dei comproprietari, detratte le spese sostenute per il giudizio, verrà a questi restituita.

Quando la comproprietà è, invece, riconducibile alla comunione legale tra coniugi le circostanze cambiano.

Secondo un orientamento consolidato della Corte di Cassazione e ormai condiviso dalla prevalente giurisprudenza di merito, ove solo uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni sia debitore, il pignoramento avrà comunque per oggetto l’intero bene, senza possibilità di separarne una quota o di venderne una parte indivisa.

Il bene oggetto della comunione legale tra coniugi – ove solo uno dei due sia debitore – verrà, dunque, pignorato e venduto per intero e, successivamente, le somme ricavate dalla vendita forzata di pertinenza del coniuge non debitore verranno allo stesso restituite al lordo senza, cioè, che su di esse gravino, pro quota, le spese sostenute per la procedura, non potendo farglisi carico anche delle spese di una liquidazione che ha luogo contro la sua volontà.

Così sul punto, recentemente, la Corte di Cassazione “la natura di comunione senza quote della comunione legale dei coniugi comporta che l’espropriazione, per crediti personali di uno solo dei coniugi, di un bene (o di più beni) in comunione abbia ad oggetto il bene nella sua interezza e non per la metà < con scioglimento della comunione legale limitatamente al bene staggito all’atto della sua vendita od assegnazione e diritto del coniuge non debitore alla metà della somma lorda ricavata dalla vendita del bene stesso o del valore di questo, in caso di assegnazione” (cfr. Cass. ord. n. 20845 del 21/07/2021).