Espropriazione forzata immobiliare, cos’è e come funziona

Quando il debitore non adempie spontaneamente alle proprie obbligazioni, il creditore – purché munito di titolo esecutivo – può agire giudizialmente per il recupero coattivo di quanto gli spetta. Non sempre, però, può conseguire la stessa utilità; pertanto, il nostro legislatore ha previsto che il creditore possa ricavarne una economicamente equivalente. Il pignoramento immobiliare rientra proprio in quest’ultimo caso.

Prima di agire in via esecutiva, il creditore dovrà necessariamente notificare l’atto di precetto al debitore, intimandogli di adempiere l'obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non inferiore a dieci giorni con l'avvertimento che, in mancanza, si procederà a esecuzione forzata. La procedura dovrà essere radicata non oltre novanta giorni dalla notifica dell’atto di precetto, termine di validità dell’intimazione. Di stretta attualità, l’avvertimento che il debitore può “con l’ausilio di un Organismo di composizione della crisi o di un Professionista nominato dal Giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento, concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore”.

L’atto di pignoramento immobiliare – predisposto dal creditore e notificato dagli Ufficiali Giudiziari – deve contenere, a pena di nullità, gli estremi catastali dell’immobile pignorato e la compiuta identificazione dello stesso, nonché del diritto (proprietà e/o diritti reali di godimento) che si intende pignorare. Oltre, all’ingiunzione diretta al debitore di astenersi dal compiere atti diretti a sottrarre quei beni e quei diritti alla garanzia del credito, il pignoramento conterrà poi l’avvertimento al debitore del suo diritto a chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all'importo dovuto al creditore pignorante e a quelli intervenuti, comprensivo di capitale, interessi e delle spese, oltre alle spese di esecuzione.

Una volta notificato, per perfezionarsi l’atto di pignoramento immobiliare andrà trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari: in questo modo il vincolo sarà opponibile ai terzi, oltre a fungere da “pubblicità – notizia” nei confronti di eventuali altri creditori. In difetto di trascrizione, non potrà disporsi la vendita dell’immobile pignorato.

Eseguita l’ultima notificazione, l’Ufficiale Giudiziario consegnerà al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione del Conservatore dei Registri immobiliari. Entro 15 giorni dalla consegna, a pena di inefficacia, il creditore dovrà depositare nella Cancelleria delle Esecuzioni immobiliari, esclusivamente in via telematica, la nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi (attestate dal proprio legale) del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento notificato, nonché la nota di trascrizione.

Perfezionatosi il pignoramento, il debitore diverrà custode dell’immobile e sarà obbligato a mantenerne l’integrità nelle stesse condizioni in cui era quando è stato apposto il vincolo e a permettervi l’accesso da parte dei potenziali acquirenti e, secondo l’art. 560 c.p.c. come riformato nel 2020, non ne perde il possesso, fino all’emissione del decreto di trasferimento. Nel caso in cui venga ostacolato o violato il diritto di visita dei potenziali acquirenti o l’immobile non venga tutelato o mantenuto in buono stato di conservazione per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare o quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare potrà essere emesso l’ordine di librazione anticipata dell’immobile medesimo.

Il creditore dovrà depositare l’istanza di vendita dell’immobile entro i 45 giorni successivi al pignoramento, a pena di inefficacia del pignoramento e nei successivi 60 giorni dovrà depositare la documentazione ipocatastale. La legge delega 206/2021 per la riforma del processo civile fa coincidere tale ultimo termine con quello di deposito dell’istanza di vendita, prevedendo la possibilità di un’ulteriore proroga di 45 giorni.

Il sistema di vendita più diffuso è quello senza incanto, con offerta minima valida per l’acquisto pari inferiore del 25% al prezzo base. In caso di più offerte valide, si procederà a gara sulla base della offerta più alta mediante offerte in aumento. È di prossima introduzione l’istituto della “vendita privata” dell’immobile pignorato “direttamente” ad opera del debitore, previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione.

C’è anche un’ulteriore possibilità: la presentazione, da parte del creditore – versando un conguaglio in denaro qualora l’immobile valga di più – di un’istanza di assegnazione dell’immobile pignorato a soddisfazione del proprio credito.

Dopo l’aggiudicazione del bene, il giudice dell’esecuzione emetterà il decreto di trasferimento della proprietà e ordinerà la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ordinando la liberazione dell’immobile.

Necessariamente prima che sia disposta la vendita dell’immobile pignorato, Il debitore esecutato potrà chiedere la conversione del pignoramento, sostituendo al bene una somma di denaro pari alla somma dovuta al creditore procedente e a quelli intervenuti, comprensiva del capitale, degli interessi e di tutte le spese della procedura già anticipate dal creditore: si tratta della cosiddetta istanza di conversione, unitamente alla quale – a pena di inammissibilità – andrà depositata in cancelleria una somma non inferiore al sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e di quelli vantati dai creditori intervenuti, come precisati nei rispettivi atti. Se ricorrono giustificati motivi, il Giudice dell’Esecuzione disporrà che tali somme vengano versate ratealmente, fino a un massimo di quarantotto mesi.