Il Codice della Crisi dell’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), con gli artt. 385-388 contenuti nella Parte Terza del Codice, ha apportato rilevanti modifiche agli articoli 3, 4, 5 e 6 del D.Lgs. n. 122/2005, ampliando così le tutele previste da tale decreto legislativo in favore dell’acquirente di immobile da costruire o in costruzione nei casi, purtroppo non rari, in cui il costruttore non sia in grado di adempiere alle obbligazioni assunte nei confronti dell’acquirente (quali: il completamento e il trasferimento dell’immobile oggetto del contratto con consegna di polizza assicurativa decennale o la restituzione delle somme già ricevute).
Nello specifico, le modifiche introdotte dall’art. 385 CCII riguardano l’art. 3 del D.Lgs. n. 122/05 che disciplina il rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della fideiussione che, ai sensi dell’art. 2 del medesimo decreto legislativo, il costruttore - all’atto della stipula di un contratto “che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente” – deve consegnare all’acquirente. Fideiussione che deve essere di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
In particolare, il novellato comma 1 dell’art. 3 statuisce che tale fideiussione - che può essere rilasciata unicamente da una Banca o da un’impresa esercente le assicurazioni – deve garantire la restituzione all’acquirente delle somme suindicate, nel caso di mancata consegna all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dal successivo art. 4 del D.Lgs. n.122/2005 per i danni materiali e diretti all’immobili, compresi quelli a terzi.
Dunque, la fideiussione che deve essere rilasciata non garantisce più solamente l’acquirente per il caso in cui il costruttore incorra in quelle “situazioni di crisi” meglio individuate dal successivo comma 2 del medesimo articolo, quali: la trascrizione di atto di pignoramento sull’immobile oggetto del contratto; la pubblicazione della sentenza di fallimento della società o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; la presentazione di domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; la pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
A maggior tutela dell’acquirente il CCII ha previsto, con l’introduzione del comma 7bis dell’art. 3, la determinazione di un modello standard di detta fideiussione con un successivo Decreto Ministeriale.
Il novellato comma 3, sempre dell’articolo 3 del D.Lgs. n. 122/2005, stabilisce poi che - nell’ipotesi di mancata consegna all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà della polizza assicurativa indennitaria decennale - l’acquirente, persona fisica, che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare (o da altro contratto volto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sull’immobile da costruire) ha diritto a escutere - dal momento del rilascio di attestazione del notaio di mancata consegna per la data del trasferimento della proprietà della polizza assicurativa indennitaria conforme al modello stabilito dal decreto ministeriale - la fideiussione rilasciata in sede di sottoscrizione del preliminare.
Ad ulteriore tutela dell’acquirente anche il comma 7 dell’art. 3 del D.Lgs. n.122/2005 è stato modificato prevedendo che l’efficacia della fideiussione cessa unicamente con la consegna al fideiussore di copia dell’atto di trasferimento della proprietà che dovrà riportare gli estremi identificativi della polizza assicurativa indennitaria decennale e l’attestazione di conformità di quest’ultima al modello standard previsto dal Decreto Ministeriale.
Difatti, con l’introduzione del comma 1bis all’art. 4 del D.Lgs. n. 122/2005 il Legislatore ha previsto, come per la fideiussione, che un successivo Decreto Ministeriale determinasse il modello standard, il contenuto e le caratteristiche di detta polizza.
Nell’intento di rafforzare le protezioni per l’acquirente il CCII, all’art. 386, introduce la modifica anche del comma 1 del successivo art. 4 del D.Lgs., stabilendo che la mancata consegna, da parte del costruttore all’acquirente, all’atto di trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale di cui sopra si è già accennato, costituisce causa di nullità dell’atto stesso; nullità “relativa” che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente.
Da ultimo, l’art. 388 del CCII, nell’integrare l’art. 6 del decreto legislativo n. 122 del 2005 che individua dettagliatamente il contenuto minimo del contratto preliminare, ha previsto che tale contratto e ogni altro contratto che sia diretto al successivo acquisto in capo a persona fisica della proprietà o altro diritto reale su immobili “da costruire”, così come definiti all’art. 2 del decreto legislativo n.122 del 2005, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e, come sopra ricordato, devono, tra l’altro, riportare gli estremi della fideiussione di cui al precedente art. 2 e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard ministeriale.
Le sopra menzionate norme del CCII, non richiedendo per la loro attuazione particolari attività preparatorie, sono entrate in vigore già in data 16 marzo 2019 e, come espressamente previsto dall’art. 387 del CCII (che ha aggiunto il comma 1ter all’art. 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005), si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire, per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente all’entrata in vigore di tali norme.
Mentre i Decreti Ministeriali recanti i regolamenti in materia di contenuti e caratteristiche del modello standard della fideiussione (n. 125 del 6 giugno 2022) e della polizza assicurativa (n. 154 del 20 luglio 2022) sono entrati in vigore rispettivamente in data 23 settembre 2022 e in data 5 novembre 2022.
È evidente che l’intento perseguito dal Legislatore con l’introduzione degli articoli 385-388 del CCII, fosse quello di apportare dei “correttivi” alle già esistenti norme del D.Lgs.n.122/2005, integrando (e così rafforzandola ulteriormente) la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili ancora da costruire o di cui è da ultimare la costruzione.
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