Agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” da parte degli under 36

Agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” da parte degli under 36

Favorire l’autonomia abitativa dei giovani: questa la finalità perseguita, tra le altre, dal Decreto Sostegni-bis” (DL 23 maggio 2021 n. 73), convertito con modificazioni dalla Legge 23 luglio 2021 n. 106, laddove ha introdotto nuove agevolazioni in materia di imposte indirette per gli atti traslativi a titolo oneroso della casa d’abitazione – la cosiddetta “prima casa” – ed eventuali pertinenze da parte dei giovani di età inferiore a 36 anni.

L’articolo 64, commi da 6 a 10 del predetto decreto prevede, in sostanza, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.

È prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Le agevolazioni in questione si applicano si applicano a tutti gli atti che comportino il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione, stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 e, allo stato, non si possono escludere proroghe.

Persistendo molteplici dubbi interpretativi - e, conseguentemente, applicativi - dei benefici introdotti dalla disposizione in esame, che la Legge di conversione non è riuscita a fugare, l’Agenzia delle Entrate in data 14 ottobre 2021 ha emanato allo scopo la Circolare n. 12/E che ha chiarito, peraltro, che le agevolazioni in commento trovano applicazione anche nel caso in cui il diritto sull’immobile venga acquisito per effetto di un decreto di trasferimento emesso dal Giudice, all’esito di un’esecuzione forzata immobiliare.

A parere di chi scrive, tale estensione rendendo maggiormente allettante per i giovani l’accesso alle procedure in questione consente, allargando il bacino dei potenziali aggiudicatari, di rendere maggiormente proficue le vendite coattive, a tutto vantaggio – oltre che dei creditori – anche del debitore esecutato, posto che, verosimilmente, la partecipazione di più offerenti agli esperimenti di vendita comporterà l’aumento del prezzo di aggiudicazione e, dunque, una vendita più equa dell’immobile pignorato.

Ad ogni modo, il chiaro intento perseguito dal Legislatore è quello di volgere uno sguardo a una delle categorie maggiormente colpite dalla crisi economica e lavorativa provocata dalla pandemia da Covid-19 e, di riflesso, contenere l’emergenza abitativa e, quindi, sociale, come esplicitato dalla rubrica dell’art. 64 “Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile”.

Senza pretesa di esaustività, si esamineranno di seguito alcuni degli aspetti più rilevanti delle predette agevolazioni, il cui intento è certamente meritevole di diffusione e foriero di riflessioni.

L’oggetto delle agevolazioni

La ratio della disposizione appare evidente anche soffermandosi sull’oggetto delle agevolazioni in commento che – ove egli sia in possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi di cui a breve si dirà – comportano rilevanti vantaggi per il beneficiario, posto che a mente dell’art. 64 godrà:

• dell’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale nei casi in cui l’atto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro.

Per completezza, si rammenta che l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” comporta il pagamento dell’imposta di registro ad aliquota agevolata al 2% sul valore dell’immobile (in misura minima pari a € 1.000,00) e dell’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50,00 cadauna, per gli acquisti non soggetti a IVA.

Invece, nei casi di acquisto soggetto a IVA, l’atto traslativo a titolo oneroso sconterà il pagamento dell’imposta con aliquota IVA agevolata al 4% e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 200,00 cadauna.

Ancor più evidente appare il risparmio per i giovani under 36, se solo si considera che nella misura ordinaria gli acquisti non soggetti a IVA scontano il pagamento della imposta di registro nella misura del 9% del valore dell’immobile (sempre con un importo minimo di € 1.000,00) e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di € 50,00 ciascuna; mentre per gli acquisti che scontano il regime IVA è previsto il pagamento dell’imposta con aliquota IVA ordinaria pari al 10% e versamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 200,00 ciascuna.

• di un credito d’imposta – da farsi valere nella prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto a titolo oneroso o in quella relativa al periodo di imposta in cui lo stesso ha avuto luogo – pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%, per il caso di acquisti soggetti ad IVA, quando non trova applicazione il regime di esenzione.

Peraltro, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito a tal proposito che “l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente prevista soltanto nel comma 6, è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell’espresso rinvio al citato comma 6, operato dal comma 7 del medesimo articolo e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa”.

Deve tenersi presente che - come spiegato ancora una volta nella Circolare n. 12/E - “in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti”, in adesione a quanto già evidenziato nella Circolare n. 38/E del 2005 della stessa Agenzia delle Entrate in tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.

Di conseguenza, la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria.

Requisiti soggettivi

Le agevolazioni previste dall’articolo 64 del Decreto Sostegni Bis si applicano, ai sensi dell’art. 64, comma 6, a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui avviene l’atto traslativo a titolo gratuito e che siano in possesso di un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente – ISEE – non superiore a 40.000 euro annui alla data in cui avviene l’atto traslativo a titolo oneroso.

Ai sensi del DPCM n. 159/2013, cui rinvia la norma in commento, si ricorda che l’indicatore ISEE, come precisato dalla Circolare n. 12/E dell’Agenzia delle Entrate è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (cosiddetta DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare.

Sempre come esplicato nella Circolare “la DSU è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare”.

A tal proposito, secondo quanto prescrive l’art. 10, comma 1, del DPCM n. 159/2013 richiedente presenta un'unica dichiarazione sostitutiva in riferimento al nucleo familiare concernente le informazioni necessarie per la determinazione dell'ISEE.

Si rammenta che la DSU ha validità dal momento della presentazione al 15 gennaio dell'anno successivo.

Molto opportunamente, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che per “nucleo familiare” ai fini della applicabilità delle agevolazioni in esame deve intendersi quello definito dal Regolamento per la determinazione dell’ISEE; ossia, ai sensi dell’art. 2 del DPCM n. 159/2013 quello costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni ivi stabilite.

Sempre a mente della Circolare n. 12/E, l’attestazione ISEE a cui occorre fare riferimento è, quella ordinaria.

Tuttavia, sempre ai sensi del DPCM n. 159/2013, il contribuente che possieda una certificazione ISEE ordinaria in corso di validità è permesso di munirsi di un ISEE corrente qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare sia significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria. Questo poiché la certificazione ISEE corrente è calcolata con riferimento ad un periodo di tempo più ravvicinato rispetto alla presentazione della DSU.

In particolare, l’ISEE corrente può essere richiesto in caso di: sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa; interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo (rispetto all’ISEE ordinario); diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale (rispetto all’ISEE ordinario), come previsto dall’art. 10 del D. Lgs n. 147/2017.

Oltre ai requisiti soggettivi appena ricordati, è necessario che l’acquirente: - abbia o stabilisca la propria residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato entro 18 mesi dall’acquisto o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività, oppure, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui il soggetto da cui dipende ha sede o esercita l’attività; altrimenti, nel caso in cui sia cittadino italiano emigrato all’estero e abbia acquistato l’immobile come “prima casa” sul territorio italiano; - dichiari nell’atto di acquisto di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; - dichiari nell’atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”, ovvero, in caso contrario, alieni l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Requisiti oggettivi

Deve precisarsi che tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazione di tipo ultra popolare); A/6 (abitazione di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Mentre – e non potrebbe darsi altrimenti, dato lo scopo perseguito dall’art. 64 del Decreto Sostegni Bis – l’agevolazione non è ammessa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Non così, invece, i contratti preliminari di compravendita che, come noto, producono tra le parti solo effetti obbligatori e non reali e tenuto conto che, come evidenziato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate, il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o comunque non esserlo nei termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione e la tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.

Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare.

Quindi è possibile recuperare l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, calcolato che l’acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall’acquisto definitivo.

Credito d’imposta da riacquisto

Tornando a occuparci del credito di imposta, ampio spazio viene dedicato dalla Circolare n. 12/E dell’Agenzia delle Entrate al caso di vendita di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni in commento, giungendo ad affermare che non spetti alcun credito d’imposta (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero).

Parimenti, esclude che in caso di successiva alienazione dell’immobile acquistato con esenzione dell’imposta di registro e riacquisto entro un anno di una nuova “prima casa”, il contribuente non potrà beneficiare del credito d’imposta (in quanto l’imposta relativa al precedente acquisto era pari a zero), evidenziando anche che “il suddetto credito di imposta per il riacquisto “prima casa” non compete all’acquirente nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad IVA”.

In estrema sintesi, se il legislatore avesse voluto riconoscere la cumulabilità di diverse agevolazioni fiscali, lo avrebbe previsto espressamente tramite apposita disposizione normativa. Invece l’articolo 64 non prevede alcuna cumulabilità del credito d’imposta con quello di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.

Il credito d’imposta previsto dalla legge n. 448 del 1998 potrà comunque maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di “prima casa” privo dei requisiti “under 36”.

Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voluta catastale

Ancora in tema di imposte e tasse, si rammenta che il decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede, anche, l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.

Molto opportunamente, quindi, la Circolare n. 12/E che “le misure di favore stabilite dall’articolo 64 del Decreto Sostegni Bis trovano fondamento nel trattamento fiscale ordinariamente previsto per la “prima casa”, del quale condividono i requisiti oggettivi e rispetto al quale rimane immutata la disciplina, anche con riferimento all’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie”. L’ovvia conclusione è che in tema di imposte indirette i beneficiari delle agevolazioni “prima casa under 36”, non potranno subire un trattamento deteriore rispetto ai soggetti che possono godere dell’ordinaria agevolazione per l’acquisto della “prima casa”.

Finanziamenti

Ancora, non può trascurarsi che l’Agenzia delle Entrate, commentando l’art. 64, comma 8, del Decreto Sostegni Bis, sempre nell’intervento chiarificatore dell’ottobre 2021 ha evidenziato come per godere dell’esenzione “dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%” della somma mutuata prevista dall’art. 18 del DPR 29 settembre 1973, n. 601 i “finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6” il finanziamento dovrà essere erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni stabilite dall’articolo 1 della Tariffa allegata al TUR (Testo unico dell’imposta di registro), a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Decadenza dalle agevolazioni

Si rammenta che l’art. 64, comma 10 del Decreto Sostegni Bis disciplina i casi di insussistenza delle condizioni e dei requisiti di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 dell’articolo in commento e quelli di decadenza.

Sulla interpretazione e conseguente applicazione anche di tale comma si diffonde ancora una volta la Circolare dell’Agenzia delle Entrate.

Viene previsto il recupero delle imposte dovute, oltre all’applicazione degli interessi, e all’irrogazione di sanzioni, in analogia alla decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, di cui alla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al TUR e all’articolo 20 del DPR n. 601/1973.

In ogni caso, è fatta salva la disciplina del c.d. “prezzo-valore” a condizione che ne abbia fatto espressa richiesta nell’atto di acquisto e che, lo ricordiamo, consiste nella tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito nell’atto di compravendita.

Si rammenta, altresì, che tale disciplina si applica unicamente agli acquisti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, ma non alle vendite assoggettate ad IVA

Applicazione dell'agevolazione ex art. 64, D.L. 25 maggio 2021, n. 73 ("prima casa under 36") agli atti giudiziali di trasferimento immobiliare

Concludendo questo breve excursus, si rammenta che in data 14.12.2021 l'Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interpello n. 808/2021 ha ribadito - come già specificato nella Circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, ivi richiamata - che lo speciale regime di esenzione dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali qui in commento trova “applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull'immobile si acquisisce per effetto di un decreto di trasferimento emesso all'esito di un procedimento giudiziale”, evidenziando ancora una volta che tale estensione è “in coerenza con quanto già chiarito nella prassi in materia di agevolazione " prima casa" disciplinata dalla Nota II-bis, all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la cui applicazione può essere richiesta anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene tramite un provvedimento giudiziale (cfr. risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021)”.

Peraltro, nella risposta del 14 dicembre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha opportunamente rammentato che le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui all’art. 64 del Decreto Sostegni Bis “sono rese dalla parte interessata, generalmente, nelle more del giudizio, affinché le stesse possano risultare nel provvedimento medesimo”, pur ammettendo che le suddette dichiarazioni potranno essere legittimamente rese anche in un momento successivo, purché prima della registrazione dell'atto, come peraltro previsto nella risoluzione n. 38/E del 2021 e circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, par. 9.

Un’ottima occasione per i giovani e, probabilmente, un concreto incentivo da parte del Legislatore a tutela delle fasce più deboli e dei nuovi nuclei familiari, quindi.